Zawieranie niezależnych umów a prawo do zwolnienia z podatku VAT

Według interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach pochodzącej z 5 stycznia 2016 r. usługa dzierżawy garażu i najmu lokalu mieszkalnego stanowią dwie niezależne od siebie usługi. Wobec powyższego najem garażu, zamiast być zwolnionym z opodatkowania, podlega obowiązkowi opłacenia podatku VAT stawką w wysokości 23%.

Sytuacja, co do której toczył się spór, odnosiła się do sprawy ewentualnego zwolnienia z podatku VAT usługi wynajmu garażu świadczonej na rzecz najemców mieszkań. Z problemem tym udał się do Urzędu Skarbowego zakład komunalny gminy jako zarządca nieruchomości o trzech typach własności: będących wyłączną własnością gminy, będących współwłasnością gminy oraz stanowiących własność innych podmiotów, a konkretnie osób fizycznych. Do podstawowych zadań realizowanych przez gminny zakład komunalny należy wynajem lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe, a ponadto najem garaży. Zarówno umowa najmu lokalu mieszkalnego, jak i najmu garażu stanowią oddzielne umowy. Zdarzają się ponadto szczególne przypadki, m.in. takie, w których to mieszkanie i garaż posiadają tę samą księgę wieczystą lub wówczas, gdy do garażu nie jest przypisana jedna księga wieczysta. Jednak w każdej z wymienionych sytuacji wspólny jest podmiot – najemca, tak lokalu mieszkalnego, jak i garażu.

Zakład komunalny zgłosił się do fiskusa w celu rozstrzygnięcia wątpliwości co do możliwości zwolnienia od podatku VAT usługi dzierżawy garażu w przypadku, gdy osoba go wynajmująca jest jednocześnie najemcą lokalu mieszkalnego. Innymi okolicznościami tego przypadku jest to, że obie usługi są świadczone na podstawie odrębnych umów oraz nie ma znaczenia, kto jest właścicielem lokalu i garażu, a także lokalizacja tych nieruchomości. Według interpretacji gminnego zakładu komunalnego, czynnikiem, który przesądza o zwolnieniu z podatku od towarów i usług jest jedynie tożsamość najemcy mieszkania i garażu. Bez znaczenia jest natomiast fakt, iż garaż ulokowany jest na odrębnej nieruchomości niż lokal mieszkalny, a nawet posiada inny status własności oraz że na obie usługi – najmu garażu i mieszkania – zawierane są niezależne od siebie umowy. Zakład argumentował to w ten sposób, iż wszystkie te czynniki spełniają kryteria zawarte w pojęciu „gospodarki zasobami mieszkalnymi”.

Interpretacja Urzędu Skarbowego jednak była zgoła odmienna. Według fiskusa kryterium decydującym o tym, czy określona usługa powinna być opodatkowana czy zwolniona od podatku od towarów i usług jest cel, jaki realizuje osoba zaangażowana w wykonywanie danej usługi. Organ podatkowy przyjął założenie, że zwolnieniu od podatku VAT podlegają jedynie usługi związane z wynajmem nieruchomości mieszkaniowych na cele mieszkaniowe, podczas gdy usługi najmu nieruchomości o charakterze niemieszkalnym podlegają podatkowi VAT w wysokości 23%. Garażu nie można włączyć w obręb definicji lokalu mieszkalnego, jak również nie można traktować go jako miejsca, które w sposób bezpośredni realizuje potrzeby mieszkaniowe. Wobec powyższego, garaż uznano za typ lokalu użytkowego. Fiskus również odniósł się do pojęcia usługi kompleksowej, inaczej: usługi złożonej, na którą składają się odrębne świadczenia, ale ich wykonanie ma przynieść jeden rezultat. O usłudze złożonej mówimy w przypadku, kiedy układ zależności między poszczególnymi czynnościami realizowanymi dla jednego nabywcy wyodrębnia z nich usługi podstawowe i usługi pomocnicze. Te drugie mogą albo być konieczne do skorzystania ze świadczenia podstawowego, albo ułatwiać je. Natomiast jeżeli świadczenia te są na tyle niezależne od siebie, że mogą być realizowane oddzielnie, bez wpływu na siebie nawzajem, wtedy należy traktować je w odrębny sposób, co w konsekwencji oznacza również oddzielne ich opodatkowanie.

W przytoczonym przykładzie z gminnym zakładem komunalnym, dzierżawa garażu i najem lokalu mieszkalnego stanowią dwie osobne usługi. Chociaż usługa najmu garażu występuje przy okazji najmu lokalu mieszkalnego, nie stanowi ona świadczenia pomocniczego, koniecznego do użytkowania tego mieszkania.

Reasumując: zwolnienie z podatku od towaru i usług, o którym mówi art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie dotyczy sytuacji, w której zawiera się osobne umowy o najmie garażu. Zatem dzierżawa garażu opodatkowana jest podatkiem VAT w wysokości 23%.

Powyższa interpretacja indywidualna pochodzi z 5 stycznia 2016 r., a jej autorem jest Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach (IBPP2/4512-840/15/RSz, LEX nr 293414).